Estacionamento: bom projeto poupa recursos e aborrecimentos

Marco Antonio Gullo, especialista em perícia de engenharia, aborda a importância do projeto do estacionamento para o bom desempenho do empreendimento. O livro “Estacionamentos: diretrizes de projeto e perícias” é um lançamento da Oficina de Textos.

Os estacionamentos fazem parte da maioria dos grandes empreendimentos imobiliários. Na construção civil, sabe-se que os empreendimentos merecem projetos detalhados. Mas será que os estacionamentos recebem a mesma atenção? Ao longo de sua carreira na área de perícia de engenharia, o engenheiro civil Marco Antonio Gullo constatou que a falta de unidade na legislação e a falta de conhecimento de grande parte dos profissionais envolvidos no projeto e na administração dessas obras levam a estacionamentos muitas vezes problemáticos.  A fim de prevenir esses problemas ou remediá-los surgiu o livro Estacionamentos: diretrizes de projeto e perícias.

Para desenvolver o tema, o autor se baseou em três pilares: estudos das características da atual frota veicular do Brasil, estudo da legislação vigente nas principais capitais do país e de mais três países – Alemanha, Estados Unidos e Portugal –, e elaboração de diretrizes para projetos de estacionamentos. Além disso, Gullo orienta a realização de auditoria e avalia as implicações do projeto de estacionamento.

No estudo da frota veicular, o autor buscou entender quais são os veículos que transitam pelo país, quais as suas dimensões e outras características. A legislação das principais capitais brasileiras foi levantada e estudada minuciosamente. E as leis vigentes na Alemanha, nos Estados Unidos e em Portugal foram pesquisadas durante seu mestrado.

Com essas informações em mãos, Marco Antonio Gullo formulou diretrizes de projetos que podem ser aplicadas em todo o território nacional. “Um grande sonho seria a unificação dessas leis municipais em uma única, nacional, que regrasse qual é o tamanho da vaga, qual é a largura das faixas de circulação, qual é o espaço necessário para a manobra dos veículos e outros acessos essenciais”, conta o autor.

No livro, Gullo explica ainda como se faz auditoria, como devem ser tomadas as medidas, e de que forma, tecnicamente, é possível auditar um estacionamento. São abordadas ainda as implicações do projeto do estacionamento frente às demais normas – de acessibilidade, de instalações elétricas, hidráulicas etc.

Auditorias

A auditoria pode acontecer em dois momentos. No projeto, antes da construção do empreendimento, ou depois que o empreendimento já está construído e em funcionamento. 

Na primeira situação, o projeto do estacionamento é analisado a partir de exigências municipais ou da literatura existente. “É possível, neste momento, auditar medidas mínimas, traçados exigidos para a circulação dos veículos e outros critérios que podem ser ajustados ainda no projeto”, explica o autor.

Já a auditoria do empreendimento em funcionamento é o grande nicho de mercado, atualmente. “São aqueles empreendimentos em que, depois de um tempo, o usuário percebe que tem dificuldade para estacionar o automóvel”, ressalta Gullo. “A auditoria se baseia no código de obras local e outras normas técnicas que interferem no usufruto do estacionamento, busca e aponta eventuais irregularidades para que o construtor ou incorporador possa, de alguma forma, sanar ou mitigar os problemas”.

“O mundo ideal seria aquele em que as auditorias acontecessem ainda na fase de projeto”, ressalta Marco Antonio Gullo. “Muitas vezes, diante dos problemas, o construtor é obrigado a demolir e construir outro estacionamento, ou indenizar o usuário ou proprietário do imóvel. A auditoria prévia evita prejuízos materiais, ambientais e aborrecimentos para todos os lados”.

O autor lembra de um caso emblemático que presenciou enquanto especialista em perícias de engenharia que ilustra bem o benefício da auditoria do projeto. “Tratava-se de um grande condomínio residencial. No código de obras do município em questão, existia uma exigência que o projetista não seguiu. Basicamente, a exigência dizia que quando se estaciona ao lado de um pilar ou de uma parede, há a necessidade de acrescer de 30 a 50 centímetros na largura da vaga para que seja possível abrir a porta e sair do veículo”, comenta. “Eram quatro torres, cerca de 1.500 vagas de estacionamento. A auditoria constatou que em torno de 600 vagas eram inadequadas ao usufruto. E existe um estudo que, caso o construtor não consiga resolver a situação, remanejando vagas ou criando outros espaços de estacionamento, o custo de uma vaga de estacionamento é de 10% a 15% do valor do imóvel. A indenização ao condomínio ficou em torno de R$ 30 milhões”.

As contribuições de Estacionamentos: diretrizes de projeto e perícias

“Se você vai a um shopping onde é difícil estacionar, você simplesmente não volta mais. Agora, se você é proprietário de um imóvel em que não se consegue estacionar ou se estaciona com dificuldade, é um prejuízo muito grande. E ele acaba se traduzindo em prejuízo financeiro ao incorporador e um desgaste da sua imagem. Muitas vezes isso é devido à falta de conhecimento técnico”, explica Gullo. “O meio técnico precisa entender que estacionamento não é só largura e comprimento de vaga. Tem toda uma geometria do estacionamento que favorece ou não a circulação, manobra e o ato de estacionar, em si”.

O autor ressalta que um dos objetivos do livro é justamente fornecer conhecimento técnico aos engenheiros civis e arquitetos para que possam projetar os estacionamentos de maneira adequada. 

A obra é também útil para administradores de imóveis que utilizam estacionamentos coletivos, no sentido de esclarecer sobre a necessidade de adequar o estacionamento ao uso, conforto, segurança e à atual frota de veículos que circula no país. 

Confira o vídeo da entrevista:

O autor: Marco Antonio Gullo

Marco Antonio Gullo é engenheiro civil, pós-graduado em perícias e avaliações e em administração de imóveis e mestre em habitação, pelo IPT.

Iniciou a carreira na área de construção e passou pela área de gerenciamento e fiscalização. “O ingresso na área de perícia de engenharia aconteceu meio de improviso”, lembra. “Trabalhei em duas construtoras que não tinham peritos contratados. Acabei ficando responsável por receber e responder os laudos e comecei a pegar gosto pela coisa”.

Cursou, então as duas pós-graduações. Filiou-se ao Ibape – Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícia, onde coordenou, por dois biênios, a Câmara Técnica de Perícias em Edificações. Ingressou no Instituto de Engenharia, também desenvolvendo a área de perícias em engenharia.

“No andar de tudo isso, fui percebendo que não existia nada que falasse sobre projeto de estacionamento e fui criando essa ideia, percebendo essa necessidade de desenvolver a área”. 

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